מיסוי נדל"ן

עסקאות נדל"ן הינן תהליך בירוקרטי מורכב המצריך בקיאות בכל דיני המקרקעין והמיסוי. התהליך כולל התנהלות מול גופים ורשויות ממשלתיים וכן בנקים ובעלי מקצוע כגון מתווכי נדל"ן, יועצי משכנתאות, עורכי דין וכו'. לכן, על מנת לצלוח את העסקה ולהימנע מבזבוז כסף וזמן יקר חשוב להתייעץ עם עורך דין נדל"ן ומיסוי מקרקעין שילווה אתכם לאורך כל התהליך עד להשלמת העסקה. במאמר נסקור את הדברים שחובה לדעת לפני עסקת נדל"ן.

נתחיל מהתחלה – מהו בכלל נדל"ן?

נדל"ן מייצג קיצר למושג נכסי דלא ניידי שמגיע אלינו מארמית, כלומר נכס מקרקעין אשר מקובע לצמיתות. ערכו של כל נכס נמדד על פי נתונים שונים כגון מיקום הנכס והשימוש בו: מגורים, מסחר ותעשייה, משרדים וכו'.

מהו מיסוי נדל"ן?

לכל עסקאות הנדל"ן יש את ההיבט מיסוי המקרקעין והן מתחלקות לשני סוגים עיקריים המוטלים על הצדדים השונים בעסקה: מס רכישה ומס שבח.

מס רכישה

כשמו הוא, מס רכישה חל באופן חד פעמי על רכישה של נכס שהקונה שלו יהיה מוכרח לשלם. מדובר בכל סוגי הנכסים: בית פרטי, בניין, דירה, מגרש ועוד. את המס אתם מחשבים בעצמכם לאחר שרכשתם את הנכס ומשלמים אותו למנהל מס מקרקעין.

איך מחשבים מס רכישה?

מיסוי נדל"ן הוא נושא מורכב, זאת משום שהכסף אותו תדרשו לשלם עבור עסקת נדלן לא יהיה אותו סכום בכל מקרה. לצורך ההשוואה, כל אחד מאיתנו משלם סכום אחר בגין מס הכנסה. יש מי שישלמו מדרגת מס נמוכה יחסית, בשל הכנסה נמוכה וכי הם זכאים לנקודות זכות כאלו ואחרות. יש מי שידרשו לשלם סכום גבוה יותר, בגין הכנסה גבוהה וכן הלאה. נכון לכתיבת שורות אלו, המחוקק קבע הנחה משמעותית על מס רכישה עבור מי שרוכשים דירה ראשונה בבעלותם. מהדירה השניה יהיה על הרוכשים לשלם מס בשיעור של 8% או 10% ממחיר הרכישה, תלוי במחיר העסקה. ככל שהמחיר גבוה יותר, כך מדרגת המס תעלה בהתאם.

עבור רוכשי דירה ראשונה כאמור הסיפור אחר. כאשר אנחנו מדברים על עסקה בשווי של עד 1,919,155 שקלים, יקבלו הרוכשים פטור ממס. עסקה בסכום של עד 2,276,360 מדרגת המס עומדת על 3.5% ממחיר הרכישה. בעסקאות המגיעות עד 5,872,725 מדרגת המס היא כבר 5% ומעל הסכום הזה ישלמו הקונים, גם אם זו דירתם הראשונה מס רכישה בשווי של 8% ואפילו 10% אם מחיר העסקה עולה על 19,575,755.

האם יש זכאים להנחה נוספת בנסיבות אישיות?

התשובה לשאלה הזו חיובית. ראשית, מי שמוגדר על פי החוק נכה או עיוור, זכאים להנחה משמעותית, כל עוד מדובר על דירה המיועדת למגורים ולא להשקעה. אם מדובר על עסקה של שני בני זוג הרוכשים נכס ביחד, גם אם רק אחד מהשניים זכאי לפטור, הרי ששניהם הופכים זכאים ויכולים ליהנות מפטור מס רכישה. כדאי לציין כאן כי את ההקלה הזו מקבלים פעמיים לאורך החיים. כלומר, קיימת אפשרות למכור את הדירה הנוכחית, לרכוש דירה חדשה ועדיין ליהנות מפטור או הנחה משמעותית על מס רכישה כל עוד הקונה עומד בקריטריונים הרלוונטיים.

גם בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה נהנים מהקלות דומות. בתוך הקטגוריה של בני משפחה ישנם הורים, אלמן או אלמנה ויתומים עד גיל 40. גם במקרה הזה אפשר לנצל את הקלה של מיסוי נדל"ן פעמיים במהלך החיים.

מה ההגדרה של 'דירה יחידה'

בעלים של דירה יחידה הוא מי שבבעלותו דירה אחת או מי שבבעלותו זכויות של פחות משליש של דירה נוספת. ההגדרה הזו בחוק רלוונטית בעיקר למי שקיבלו דירה בירושה אבל מעוניינים לרכוש דירה ראשונה על שמם. הם לא צריכים לוותר על הזכויות בנכס השני ועדיין יהיו זכאים להנחות הרלוונטיות.

תוך כמה זמן יש לשלם את מס הרכישה

על פי החוק, מרגע החתימה על העסקה, יש לשלם מס רכישה בתוך שישים יום לכל היותר. אם יש לכם השגות בנוגע לגובה התשלום אותו אתם נדרשים לשלם, אתם יכולים לשלם את החלק היחסי עליו אין מחלוקת ולתת ערבות בנקאית עד שיתבררו הפרטים ותגיעו להבנות עם רשות המיסים. בכל אופן, במידה ויש השגות כאלו ואחרות, עליכם להגיש את המסמכים הרלוונטיים ואת הטענות שלכם בצורה מסודרת בתוך פרק זמן של לא יותר משלושים יום. במידה וכבר שילמתם את הסכום המלא והזכויות הועברו בטאבו. אבל בתוך ארבע שנים התגלו עובדות חדשות אשר מזכות אתכם בהחזר ממס הכנסה, אתם רשאים להעלות את הטענות שלכם, להציג את האסמכתאות הדרושות בצורה מסודרת ובמידה והטענה שלכם תתקבל, תזכו לקבל את הסכום האמור עם תוספת ריבית.

מס שבח

את מס השבח מחשבים בעת מכירת הנכס והוא חל על ההון שנצבר מרגע קניית הנכס ועד למכירתו. ה"שבח" מתייחס להשבחה של הנכס שבאמצעותה הנכס נמכר בהפרש גבוה יותר מאשר נקנה ע"י בעלי הנכס הקודמים.

איך מחשבים מס שבח?

מס שבח כאמור, הוא המס אותו יש לשלם בעבור מכירה של נכס קיים, בעבור עליה בערך הנכס. נפרט בקצרה: לאורך השנים לא רק פעולות של בעל הנכס יכולות להעלות את ערכו. אלא, גם מצב השכונה ופעולות של הרשות המוניציפלית יכולים להשפיע על ערך הנכס. הדרך 'לגמול' לרשות המקומית ולממשלה על אותה עליה בערכו של הנכס, היא על ידי תשלום מיסי שבח.

איך מחשבים את הסכום אותו תדרשו לשלם? המטרה היא לאמוד במספרים את העליה בערך של הנכס. כלומר לנסות ולהבין כמה שילמו בעלי הנכס בעבור העסקה המקורית ובכמה הם מוכרים את הנכס נכון להיום. נכון לכתיבת שורות אלו, מיסי שבח עומדים על 25% ממחיר העסקה הכולל. אבל, אנחנו צריכים להוריד מהסכום הסופי הוצאות כאלו ואחרות. למה הכוונה? מיד נסביר.

אילו הוצאות מוכרות עבור הנחה במס שבח

לצורך ההמחשה, אם בעלים של נכס בירושלים בחר לקחת נכס ישן ולשפץ אותו, הרי שהוא הוציא מכיסו הפרטי בניסיון להעלות את ערך הנכס. על פי החוק, אפשר להוריד את הוצאות השיפוץ מהסכום אותו ידרש אותו אדם לשלם עבור מכירה של הנכס. אנחנו יכולים להוריד גם את מחיר רכישת הדירה המקורי, המחיר הניתן לעורך הדין בעבור ניהול העסקה, העמלה אותו שילמנו למתווך וכן הלאה.

כאן גם המקום לציין כי חשוב לשמור ולתייק את כל ההוצאות אותן הוצאתם בעבור המכירה. כך תוכלו להציג את הנתונים הרלוונטיים לפקיד השומה.

איך משלמים לרשות המיסים ומה כדאי לדעת

התהליך פשוט. אתם יכולים לחשב את התשלום אותו תדרשו לשלם במחשבון אינטרנטי באתר של רשות המיסים. אתם כמובן יכולים להתייעץ עם איש מקצוע כמו עורך דין מתחום המיסוי או שמאי המכיר את התחום היטב. מרגע החתימה על העסקה תדרשו להצהיר בתוך 40 יום על פרטי העסקה כמו גם לצרף את האסמכתאות הרלוונטיות במידה ואתם מעוניינים לקבל הנחה משמעותית. אחרי קבלת הסכום לתשלום ברשות המיסים, תדרשו לשלם את הסכום בתוך שישים יום על פי הקבוע בחוק.

האם ישנם מקרים בהם אפשר לקבל פטור?

קיימת אפשרות לקבל פטור מתשלום המס כל עוד מתקיימים התנאים הרלוונטיים. ניתן לקבל פטור עבור קבלה של דירה בירושה. במקרים בהם המכירה היא של דירה יחידה, כל עוד המחזיק בדירה מחזיק בה בפרק זמן של לפחות 18 חודשים. קיימת אפשרות לקבל הנחה משמעותית במכירה של שתי דירות בעבור רכישה של דירה אחת. כל עוד מחיר הדירה החדשה הוא לפחות 75% ממחיר מכירת שתי הדירות ביחד. כלומר, כך אפשר להוכיח כי מטרת המכירה היא לרכישה של דירה חדשה למגורים.

חשוב לציין כי התנאים משתנים כל הזמן ותמיד כדאי לקבל ייעוץ משפטי כדי לנהל את התהליך בצורה מדויקת וכזו העומדת בדרישות החוק.

לקבלת מידע מקצועי וליווי משפטי, מוזמנים ליצור קשר עוד היום.

לשיתוף המאמר:

נגישות