במידה ואתם בדרך לרכישת דירה או למכירה של דירה, אתם חייבים להכיר את המונח 'זיכרון דברים'. אנחנו מדברים על מסמך משמעותי אשר יכול להשפיע על האופן בו יראה תהליך הרכישה או המכירה של הדירה. אם זו לכם הפעם הראשונה בה אתם שומעים על המונח ואם אתם מחפשים מידע נוסף שיעזור לכם להחליט נכון, המאמר הבא יעזור לכם לעשות קצת סדר. קדימה, בואו נצלול לעומק כדי להבין הכל קצת יותר טוב.
מה זה זיכרון דברים ולמה הוא כ"כ חשוב במכרית דירה?
בתהליך מכירה של דירה יש הרבה פרטים שצריך לתת עליהם את הדעת כדי להשלים את העסקה. אנחנו רוצים להבין האם המוכר צריך לעשות פעולות מסוימות לפני העברה של הדירה הלאה, למשל אם יש לערוך שיפוץ מסוים בדירה, אנחנו לא תמיד יודעים מה יהיה הסכום המדויק של הרכישה או באיזה תאריך הדירה תעבור מרשותו של המוכר לרשותו של הקונה. המטרה של זיכרון דברים הוא לערוך כמו 'הסכם מזורז', במסגרתו מתקבלות כמה החלטות חשובות ברמה הבסיסית עליהן ניתן לדון בהמשך באופן יותר משמעותי. המטרה כמובן היא למנוע מאחד הצדדים להחליט במהלך העבודה המשותפת על החוזה כי אין בכוונתו לממש את החוזה.
מה צריך לכלול זכרון דברים במקרקעין?
בגדול אנחנו צריכים להבין כי מסמך בעל משמעות משפטית לא בהכרח צריך להיות כזה שמנוסח באופן אחיד בכל מקום. אנחנו צריכים להכיר את הפרטים הבסיסיים על הצדדים החתומים על העסקה, אנחנו צריכים לדעת על מה מדובר, כלומר, אנחנו נרצה לכלול בהסכם תיאור כללי של הנכס, כמו כתובת וכדומה. מה גובה העסקה המוסכמת על שני הצדדים ומועד מסירת המפתח העתידי. כמובן, במידה ושני הצדדים יסכימו על כך, יהיו פרטים אותם ניתן יהיה לשנות בהמשך.
מה ההבדל בין חוזה מכירה לזיכרון דברים לדירה
כאמור, הדרך לחתימה על חוזה היא ארוכה. עורכי דין מקרקעין ידרשו להגיע למקום מוסכם ולעבור על הפרטים השונים בהסכם. נרצה לראות בדיוק על מה הצדדים חותמים, בדיקות בטאבו, לוח הזמנים של התשלומים העתידיים, ערבויות ועוד. זכרון דברים לעומת זאת כולל כמה פרטים די כלליים בכל הנוגע לעסקה שתיחתם בהמשך. עם זאת, הרי שזיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב. כלומר, אם אחד הצדדים חוזר בו מהרשום בהסכם, אין לכך הגנה משפטית אלא אם הצד השני מסכים גם הוא על השינוי. לכן, ההמלצה היא קודם כל להימנע ככל הניתן מרישום פרטים בזיכרון דברים, למשל דברים הנוגעים לחובות המוכר או לגובה העסקה המדויק. שנית, כדאי לרשום בזיכרון דברים באילו תנאים ההסכם מתבטל, שלוש, תמיד טוב להתייעץ עם עורך דין לפני החתימה על זיכרון דברים למרות שלא מדובר עדיין על החוזה המלא.
מהן ההשלכות המשפטיות במקרה של הפרת זכרון דברים למכירת דירה?
כאמור אנחנו מדברים על חוזה שיש לו תוקף משפטי על כל המשתמע מכך. לכן, במידה ואחד הצדדים רוצה להפר את ההסכם הוא ידרש לשלם על כך פיצויים לצד השני או שרשויות אכיפת החוק יאלצו אותו למלא אחר ההסכם בעל כורחו. לכן, אנחנו חוזרים ומדגישים עד כמה חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין לפני החתימה על אותו זיכרון דברים. פשוט משום שדין הפרת ההסכם הזה הוא דין הפרת כל חוזה אחר על כל המשתמע מכך.
מדוע לא כדאי לחתום על טופס זכרון דברים לדירה
הרבה פעמים אחד הצדדים רוצה למהר ולחתום על עסקה בגלל אינטרסים שלו, מה שיוביל את הצד השני לקבל החלטה לא מוצלחת מבחינתו. חתימה על הסכם מכר או חוזה הנוגע לרכישה של מקרקעין חייב להיות חוזה יסודי, במסגרתו הזכויות שלכם בין אם כמוכרים ובין אם כקונים, נשמרות לאורך כל הדרך. ההמלצה היא בכל מקרה לא למהר. אלא להמתין לבדיקה יסודית של עורך דין מטעמכם, כזה שיודע להיאבק עבור האינטרסים שלכם בצורה מדויקת וחכמה.