רכישת דירה נחשבת, מאז ומתמיד, לאחת העסקאות היותר מורכבות ומשמעותיות בחיינו, וזאת, בעיקר, בשל סכומי הכסף הגבוהים מאד המעורבים בה. הסכמי מכר מהווים את הבסיס המשפטי לעסקה מסוג כזה, והוא זה המסדיר את מכלול ההיבטים, הזכויות והחובות של כל הצדדים המעורבים. מה זה אומר בדיוק? מה חשוב לדעת עליו? ובכלל – האם אפשר להפר אותו? עומדים לפני מכירת דירה? המדריך הבא יספק לכם את כל המידע שחשוב שתדעו על חוזי מכר.
מה זה הסכם מכר
חוזה מכירת דירה זהו מסמך משפטי המסדיר את עסקת המכירה-קנייה של נכס מקרקעין, כאשר על פי החוק הוא חייב להיות כתוב על מנת לקבל תוקף משפטי. בלי קיומו של הסכם כתוב, אפילו אם הועברה תמורה כספית, הקונה לא יוכר חוקית כבעלי הנכס וזכויותיו לא תהיינה מוגנות. החוק אף דורש שההסכם יהיה מפורט ויכלול התייחסות לכל הגורמים הקשורים למכירת הנכס, כולל זיהוי מדויק של הנכס, התמורה, מועדי התשלום והעברת החזקה עליו. בשל מורכבותו והשלכותיו, מומלץ כי כל צד בעסקה יהיה מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, כדי לשמור על האינטרסים שלו ולדאוג כי כל הדרישות על פי החוק נענות.
חוזה מכר מקרקעין – סעיפים משמעותיים
חוזה מכר מקרקעין כולל מספר סעיפים משמעותיים, שהם העיקר לכל עסקה, והם אלה המבטיחים את הגנת זכויות הצדדים. בסעיף "המכר" מוגדרים פרטי הנכס ומצבו המשפטי והפיזי, כולל התייחסות לקיום או העדר חובות, שעבודים, משכנתאות או זכויות של צדדים שלישיים. סעיף "הצהרות והתחייבויות המוכר" מחייב את המוכר להעביר את הנכס במצב משפטי "נקי" ומצב פיזי דומה ליום החתימה, תוך הצהרה שהוא אכן הבעלים ואין תביעות או חריגות בנייה. סעיף "תמורה" מפרט את הסכום שישולם, את לוח הזמנים לתשלומים ואת הביטחונות הנדרשים, כאשר נהוג לחלק את התשלום למספר שלבים, לרבות ביום החתימה, לאחר 30 יום, ובעת העברת הבעלות הסופית. סעיף "מיסים ואגרות" מסדיר את חלוקת תשלומי המיסים, כאשר באופן כללי המוכרים משלמים את מס השבח והקונים את מס הרכישה, וכל תשלום שנוצר עד ליום העברת הבעלות מוטל על המוכרים, בעוד שתשלומים שנוצרו לאחר מכן, מוטלים על הרוכשים. סעיף זה חשוב במיוחד גם בהיבט של מיסוי נדל"ן, שכן קביעת מועדי התשלום, אופן הדיווח וחלוקת האחריות בין הצדדים משפיעים באופן ישיר על חבות המס והשלכותיה בעתיד.
תנאי מתלה בהסכם מכר
תנאי מתלה בהסכם מכר מהווה מנגנון משפטי אשר קובע כי תחולתו של ההסכם וכניסתו לתוקף כפופה להתרחשותו של אירוע עתידי ובלתי ודאי, אשר בהיעדר מימושו ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים אינן נכנסות לתוקפן. זהו תנאי אשר משמש, בין היתר, להסדרת מצבים בהם נדרש אישור של רשות מוסמכת, קבלת מימון, או מילוי דרישות משפטיות אחרות כתנאי לקיום העסקה. חרף היות ההסכם תלוי בקיום התנאי, הפסיקה קובעת כי לצורכי מיסוי מקרקעין "יום המכירה" ייחשב כיום חתימת ההסכם, ולא כיום התקיימות התנאי המתלה, כפי שנפסק, בין היתר, בעניין אלדר שרון. חשיבותו של תנאי זה נעוצה בכך שהוא מאפשר לצדדים להגן על עצמם מפני סיכונים מהותיים, אולם יש לנסחו בדייקנות ולכלול בו מסגרת זמנים ברורה והוראות מפורשות לעניין ההשלכות המשפטיות והכספיות של אי-קיום התנאי. בהיעדר התקיימות התנאי בפרק הזמן שנקבע, ההסכם עלול להתבטל והצדדים יושבו למצבם טרם כריתת ההסכם, לעיתים בצירוף הוראות שעניינן השבת תשלומים או פיצוי מוסכם.
כמה עולה חוזה מכירת דירה
שכר הטרחה עבור חוזה מכר מקרקעין משתנה בהתאם למספר גורמים, ביניהם מורכבות העסקה, שווי הנכס, ניסיונו ומוניטין של עורך הדין. בדרך כלל, שכר הטרחה נע בין 0.5% ל-1% משווי הנכס, בתוספת מע"מ. לדוגמה, עבור דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, שכר הטרחה עשוי להיות בין 10,000 ל-20,000 ש"ח, לפני מע"מ.
גורמים המשפיעים על שכר הטרחה:
- מורכבות העסקה: עסקאות הכוללות שעבודים, חובות, או בעיות רישומיות עשויות לדרוש עבודה משפטית נוספת ולהוביל לשכר טרחה גבוה יותר.
- שווי הנכס: בעסקאות עם נכסים יקרי ערך, שכר הטרחה עשוי להיות נמוך יותר באחוזים, אך גבוה יותר בסכום הכולל.
- ניסיונו ומוניטין של עורך הדין: עורכי דין מנוסים ובעלי מוניטין עשויים לגבות שכר טרחה גבוה יותר בשל מומחיותם.
הוצאות נוספות:
בנוסף לשכר הטרחה, ייתכנו הוצאות נוספות כגון אגרות רישום, תשלומים לרשויות המס, והוצאות נלוות אחרות. חשוב לוודא מראש אילו שירותים והוצאות כלולים בשכר הטרחה ואילו לא.
ביטול הסכם מכר בהסכמה
ביטול הסכם מכר בהסכמה הינו תהליך שבו שני הצדדים מסכימים לסיים את ההתקשרות ביניהם ללא קיום העסקה המקורית. במצב כזה, על הצדדים לחתום על הסכם ביטול מסודר, המפרט את התנאים לביטול, את אופן השבת התמורה שכבר שולמה וכן את ההשלכות המיסויות של הביטול. ביטול בהסכמה, חשוב לציין, עשוי להיות מורכב במקרים שבהם כבר החלו פעולות משפטיות, למשל רישום הערת אזהרה בטאבו, או כאשר הקונים כבר נטלו משכנתא לצורך רכישת הנכס. יחד עם זאת, הביטול בהסכמה מהווה פתרון מועדף על פני מצב של הפרת הסכם, שכן הוא חוסך פנייה לבית המשפט וכן יכול אף להיות מועדף בכל הנוגע להשלכות המס על שני הצדדים.
תביעה בגין הפרת הסכם מכר
תביעה בגין הפרת חוזה מכר דירה היא הליך משפטי שננקט כאשר אחד הצדדים אינו עומד בהתחייבויותיו כפי שהוגדרו בחוזה. הצד הנפגע מההפרה רשאי לבחור, במקרה כזה, בין מספר סעדים, למשל דרישה לקיום החוזה, דרישה לקיום החוזה בנוסף לפיצויים על נזקים שנגרמו, או ביטול החוזה ודרישה לפיצויים. התביעה מתחילה בדרך כלל במשלוח מכתב התראה לצד המפר, המפרט את ההפרה ואת הדרישה לתיקונה תוך פרק זמן מוגדר, ולאחר מכן, אם ההפרה לא תוקנה, מוגש כתב תביעה לבית המשפט. גם כאן, חשוב מאד להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה טרם נקיטת ההליכים המשפטיים כדי להבין את הסיכויים ואת הסיכונים הכרוכים בכך.
הפרה יסודית של חוזה מכר
הפרה יסודית של חוזה מכר היא הפרה משמעותית של סעיף מהותי בחוזה, אשר יורדת לשורש ההתקשרות ומסכלת את תכליתו העיקרית, בהסכם מכר נהוג להגדיר מראש אילו סעיפים נחשבים יסודיים, כאשר הפרתם מקנה לצד הנפגש זכות מיידית לסעדים מרחיקי לכת, כמו ביטול החוזה ופיצויים מוסכמים, ללא צורך במתן אפשרות לתיקון ההפרה. הפרה יסודית יכולה להיות, למשל, אי העברת תשלומים במועדם, אי מסירת החזקה בנכס, או הסתם מידע מהותי על הנכס, כמו חריגות בנייה או שעבודים.